Hvernig virka nýjar reglur um hámarks greiðslubyrði fasteignalána?
Fjármálastöðugleikanefnd Seðlabanka Íslands hefur sett reglur um hámark greiðslubyrðar nýrra fasteignalána í hlutfalli við tekjur neytenda.[1] Markmið nefndarinnar með þessari ákvörðun er að varðveita fjármálastöðugleika, treysta viðnámsþrótt lánveitenda og neytenda gagnvart ójafnvægi á húsnæðismarkaði og draga úr kerfisáhættu til lengri tíma litið. Mikilvægt er að hafa í huga að þessar takmarkanir eiga bara við þegar nýtt fasteignalán er tekið en hafa engin áhrif eftir að lán hefur verið tekið t.d. ef tekjur neytenda lækka eða greiðslubyrði eykst.
Greiðslubyrði fasteignalána mælir það hlutfall ráðstöfunartekna neytanda sem fer í mánaðarlegar greiðslur vegna fasteignalána. Með greiðslubyrði er átt við allar afborganir og vaxtagreiðslur lána sem tryggð eru með veði í fasteign. Mánaðarlegar ráðstöfunartekjur eru skilgreindar sem væntar viðvarandi tekjur neytenda að frádregnum beinum sköttum og opinberum gjöldum. Hér er í raun og veru aðeins verið að vísa til þeirra tekna neytandans sem lánveitendur safna nú þegar upplýsingum um við gerð greiðslumats. Þótt vísað sé til mánaðarlegra ráðstöfunartekna þýðir það ekki að einungis eigi að horfa til tekna yfir einn mánuð. Almennt tíðkast að líta til tekna yfir a.m.k. þriggja mánaða tímabil við mat á tekjum neytenda í greiðslumati. Mánaðarlegar ráðstöfunartekjur eru þá meðaltal tekna á tilteknu tímabili, til samræmis við mánaðarlega greiðslubyrði lánanna. Hlutfallið er reiknað sem mánaðarleg greiðslubyrði fasteignalána deilt með mánaðarlegum ráðstöfunartekjum.
Greiðslubyrðarhlutfall = Mánaðarleg greiðslubyrði fasteignalána / Mánaðarlegar ráðstöfunartekjur
Samkvæmt reglunum skal hámark greiðslubyrðarhlutfallsins á nýjum fasteignalánum vera 35% af mánaðarlegum ráðstöfunartekjum neytenda og 40% fyrir fyrstu kaupendur. Reglurnar taka gildi 1. desember nk. og ná til nýrra fasteignalána sem veitt eru eftir þann tíma. Reiknireglur um útreikning á hlutfalli greiðslubyrðar er að finna í reglunum. Þar kemur m.a. fram að við útreikning greiðslubyrðarhlutfallsins er lánveitendum heimilt að miða lánstíma að hámarki við 40 ár fyrir óverðtryggð fasteignalán og við 30 ár fyrir verðtryggð fasteignalán.
Neytendum sem standast skilyrði út frá hámarks lánstíma geta áfram tekið styttra lán ef þeir telja sig ráða við hærri greiðslubyrði og vilja greiða fasteignalán sín hraðar niður. Þetta er þó auðvitað háð því að neytandinn standist greiðslumat m.v. styttri lánstíma. Jafnframt verður áfram hægt að taka lengra verðtryggt lán en 30 ár sé það í boði. Með því að hafa mismunandi hámarkstíma eftir því hvort lán eru verðtryggð eða óverðtryggð er dregið úr þeim hvata sem reglurnar gætu annars haft í för með sér í þá átt að neytendur myndu í auknu mæli sækja í lengri verðtryggð lán sem almennt bera lægri greiðslubyrði en óverðtryggð.
Rétt er að vekja athygli á því að reglurnar innihalda almenna undanþágu sem veitir lánveitendum heimild til að veita allt að 5% af fjárhæð lánveitinga á hverjum ársfjórðungi burtséð frá takmörkunum reglnanna. Þannig er komið til móts við það sjónarmið að alltaf geta verið undantekningar þar sem mat lánveitandans er að skynsamlegt sé að veita viðkomandi neytanda fasteignalán þó að greiðslubyrðarhlutfall sé umfram hámarkið í reglunum. Þetta getur t.d. átt við ef neytandi hefur tímabundið lækkað í tekjum vegna fæðingarorlofs eða atvinnuleysis. Það er lánveitandans að meta í hvaða tilfellum rétt sé að beita henni. Út frá sjónarmiðum um fjármálastöðugleika skiptir enda mestu að allur meginþorri nýrra fasteignalána sé veittur innan þess ramma sem reglurnar setja, en ekki að hver einasta lánveiting sé innan rammans.
Til viðbótar þessu er endurfjármögnun fasteignalána til neytenda sem eru í greiðsluerfiðleikum undanþegin reglunum til að tryggja að ef neytandi lendir í greiðsluerfiðleikum sé hægt að finna bestu lausn á vandanum.
Fasteignalán til íslenskra neytenda sem veitt hafa verið síðan í ársbyrjun 2020 eru almennt undir þeim mörkum sem tilgreind eru í nýju reglunum, eins og sjá má á myndinni hér að ofan. Í raun rúmast þær lánveitingar sem voru umfram reglurnar á þessu tímabili innan almennu undanþágunnar sem gert er ráð fyrir í reglunum þegar búið er að stilla greiðslubyrðina af miðað við hámarks leyfilegan lánstíma. Þó þarf að hafa í huga að þessi lán eru veitt á tímabili þar sem vextir hafa verið sögulega lágir og mikið um endurfjármögnun stöndugra neytenda. Ef vextir halda áfram að hækka má gera ráð fyrir að greiðslubyrðarhlutfall neytenda muni almennt hækka.Rannsóknir og notkun erlendis
Hér á eftir er fjallað um rannsóknir og notkun ríkja á greiðslubyrðarhlutfallinu. Það er hins vegar mikilvægt að hafa í huga að töluvert fleiri lönd en þau sem fjallað er um hér takmarka fasteignalán út frá tekjum neytenda. Fyrst ber að nefna nágranna okkar á Norðurlöndunum en í Danmörku, Noregi og Svíþjóð eru slíkar takmarkanir við lýði og hafa verið síðustu ár. Framkvæmdin er mismunandi eftir löndum þar sem regluverk landanna veitir eftirlitsaðilum ólíkar heimildir til að beita slíkum takmörkunum. Takmarkanir eru einnig í Bretlandi og á Írlandi, en þar er miðað við skuldabyrðarhlutfall í stað greiðslubyrðarhlutfalls. Skuldabyrðarhlutfallið er oft reiknað sem heildarfjárhæð fasteignalána til neytenda á móti árlegum tekjum. Áhugasömum er bent á heimasíðu Evrópska kerfisáhætturáðsins sem heldur utan um beitingu þjóðhagsvarúðartækja í Evrópu, m.a. hvað varðar fasteignalánamarkaðinn.[2]
Nokkuð löng reynsla er komin á beitingu hámarks greiðslubyrðarhlutfalls í nokkrum ríkjum Evrópu, t.d. í Litháen og Rúmeníu frá 2011, Kýpur og Póllandi frá 2013 og Eistlandi, Ungverjalandi og Slóvakíu frá 2014. Önnur lönd hafa minni reynslu á þessu sviði en síðustu ár hafa Austurríki, Frakkland og Portúgal sett hámark á greiðslubyrðarhlutföll til að stemma stigu við skuldsetningu heimila. Víða í Evrópu hefur skuldsetning aukist mikið m.a. vegna mjög lágs vaxtastigs. Yfirlit yfir reglusetningu af þessu tagi meðal Evrópuríkja má sjá í töflunni hér að neðan. Þá eru nokkur ríki utan Evrópu þar sem reynsla af beitingu sambærilegra tækja er löng og má þá sérstaklega minnast á ríki Austur-Asíu, eins og t.d. Hong Kong, Suður-Kóreu og Malasíu.
Rannsóknir á áhrifum greiðslubyrðarhlutfallsins á viðnámsþrótt neytenda og lánveitenda benda til þess að lán sem veitt eru með hátt greiðslubyrðarhlutfall séu áhættusöm og að þeim fylgi auknar líkur á vanefndum.[3] Þar að auki er samband greiðslubyrðarhlutfalls við líkur á vanefnd ólínulegt. Það þýðir að ef lán er veitt með greiðslubyrðarhlutfall umfram eitthvert ákveðið stig, sem getur verið breytilegt milli ríkja, aukast líkur á vanefndum töluvert.[4] Takmarkanir á greiðslubyrðarhlutföllum draga því úr fjölda áhættusamra lána og stuðla að auknum stöðugleika á fasteignalánamarkaði. Hámark greiðslubyrðarhlutfallsins getur þannig virkað sem nokkurs konar vegrið fyrir markaðinn yfir lengri tíma og stuðlað að bættum útlánagæðum fasteignalána, til hagsbóta fyrir bæði neytendur og lánveitendur.
Reynsla annarra ríkja sýnir einnig að reglur um greiðslubyrðarhlutföll geta hægt á hækkun fasteignaverðs og dregið úr skuldasöfnun.[5] Þegar fasteignaverð hækkar þýðir það að kaupendur þurfa almennt að taka hærri lán og þá eykst greiðslubyrði þeirra að öðru jöfnu. Ef húsnæðisverð hækkar hraðar en ráðstöfunartekjur heimila þá hækka greiðslubyrðarhlutföll um leið. Þetta þýðir að fjöldi þeirra lánveitinga sem háðar eru takmörkunum eykst og skuldavöxtur verður minni fyrir vikið.[6] Hámark greiðslubyrðarhlutfalls virkar þannig meira takmarkandi á þenslutímum og dregur úr líkunum á að eignabólur myndist á fasteignamarkaði. Þannig eiga reglurnar að stuðla að minni sveiflum á fasteignamarkaði yfir lengri tíma sem ætti að vera kærkomið, t.d. í tilfelli fyrstu kaupenda sem eru að reyna að komast inn á markaðinn en geta lent í erfiðri stöðu þegar fasteignaverð hækkar mikið á tiltölulega stuttum tíma.
Höfundur: Einar Jón Erlingsson, sérfræðingur á fjármálastöðugleikasviði Seðlabanka Íslands.
[1] Sveriges Riksbank, 2015a, Financial Stability Report, 2015:1.
[2] Emanuelsson, Melander og Molin (2015). Financial risks in the household sector, Economic commentaries, Sveriges Riksbank, nr. 6, 2015.
[3] Guibourg og Lagerwall (2015). How is the economy affected by macroprudential policy measures?, Economic commentaries, Sveriges Riksbank, nr. 9, 2015.
[4] Alfelt, Lagerwall og Ölcer (2015). An analysis of the debt-to-income limit as a policy measure, Economic commentaries, Sveriges Riksbank, nr. 8, 2015.
[5] https://www.sedlabanki.is/utgefid-efni/frettir-og-tilkynningar/frettasafn/frett/2021/09/29/Yfirlysing-fjarmalastodugleikanefndar-29.-september-2021/
[6] https://www.esrb.europa.eu/national_policy/other/html/index.en.html
[7]Conor O’Toole og Rachel Slaymaker, (2021). Repayment capacity, debt service ratios and mortgage default: An exploration in crisis and non-crisis periods, Journal of Banking & Finance, 2021, Nr. 133, 106271.
[8] Erlend Nier, Radu Popa, Shamloo Maral, og Voinea Liviu. (2019). Debt Service and Default: Calibrating Macroprudential Policy Using Micro Data, IMF Working Papers, 2019(182), A001.
[9]Pau Rabanal (2018). An Estimated DSGE Model to Analyze Housing Market Policies in Hong Kong SAR. IMF Workings Paper, WP/18/90.
[10] Grodecka, A. (2020). On the Effectiveness of Loan‐to‐Value Regulation in a Multiconstraint Framework. Journal of Money, Credit and Banking, 52(5), 1231-1270.