Af hverju er húsnæðiskostnaður hluti af vísitölu neysluverðs?
Húsnæðisverð hefur hækkað töluvert undanfarin misseri og nam árshækkun á landinu öllu rúmlega 19% í apríl sl. Skýringuna má m.a. rekja til lágra vaxta og mikillar hækkunar ráðstöfunartekna sem gerðu mörgum kleift að fjárfesta í húsnæði undanfarin ár. Þar fóru saman töluverðar launahækkanir og aðgerðir stjórnvalda sem vörðu störf þrátt fyrir mikinn efnahagssamdrátt. Þá vega áhrif COVID-19-farsóttarinnar einnig talsvert sem birtist t.d. í því að margir stækkuðu við sig húsnæði í ljósi þess að unnið var heima í auknum mæli. Einnig jókst sparnaður stórs hluta heimila í kjölfar þess að faraldurinn skall á þegar útgjöld til t.d. utanlandsferða og ýmissar þjónustu drógust saman. Aukinn sparnaður hefur því að hluta leitað inn á húsnæðismarkaðinn undanfarin misseri. Íbúðum á sölu hefur fækkað mjög frá fyrra ári og þær sjaldan verið færri og hefur framboð húsnæðis ekki haldið í við aukna eftirspurn. Mikil hækkun húsnæðisverðs undanfarin ár einskorðast hins vegar ekki við Ísland og hefur áþekk þróun átt sér stað í þróuðum ríkjum um nánast allan heim.
Verðbólga mældist 7,2% í apríl sl. og hefur hækkun húsnæðisverðs verið einn af megindrifkröftum aukinnar verðbólgu undanfarið. Í apríl mátti því rekja stóran hluta ársverðbólgu, eða um 3 prósentur, til hækkunar húsnæðisliðarins en hann inniheldur bæði reiknaða og greidda húsaleigu þ.e. annars vegar kostnað vegna eigin húsnæðis og hins vegar kostnað vegna leiguhúsnæðis. Verðbólga án húsnæðis var 5,3% í apríl og hefur einnig aukist skarpt síðustu mánuði. Aukin verðbólga skýrist því ekki eingöngu af hækkun húsnæðisverðs og hafa verðhækkanir verið á nokkuð breiðum grunni. Það endurspeglast einnig í aukinni undirliggjandi verðbólgu sem var 5,3% miðað við meðaltal mismunandi mælikvarða.
Mikilvægt að vísitala neysluverðs endurspegli sem best útgjöld heimila
Hagstofa Íslands reiknar út vísitölu neysluverðs í samræmi við þau lög sem um hana gilda og er hún mælikvarði á verðbreytingar neysluútgjalda heimilanna í landinu. Mikilvægt er að vísitala neysluverðs endurspegli sem best útgjöld heimila og er húsnæðiskostnaður stór hluti af framfærslukostnaði þeirra. Í ljósi mikilvægis vísitölu neysluverðs sem mælikvarða á þróun ýmissa lykilstærða og við ákvarðanir í peningamálum er brýnt að vandað sé til verka við útreikning hennar og að hún gefi sem réttasta mynd af verðlagsbreytingum neysluútgjalda.
Ólíkar aðferðir eru til við útreikning á kostnaði vegna eigin húsnæðis í vísitölu neysluverðs. Hagstofan notar aðferð „einfalds notendakostnaðar“. Fasteignamat, sem er núvirði húseignarinnar, er framfært með fasteignavísitölu í hverjum mánuði sem miðast við þriggja mánaða hlaupandi meðaltal á verðbreytingum íbúðaverðs. Niðurstaðan er notuð til að reikna út ársgreiðslu. Markmiðið er að meta virði þjónustunnar við búsetu í eigin húsnæði í samræmi við verðlag einkaneyslu og alþjóðlega þjóðhagsreikningastaðla (Rósmundur Guðnason, 2004). Vægi kostnaðar vegna eigin húsnæðis í vísitölu neysluverðs er tæplega 20% í grunni vísitölunnar. Í ljósi þessa hefur það mikil áhrif til aukningar verðbólgu þegar húsnæðisverð hækkar umtalsvert á skömmum tíma.
Ríki með stóra leigumarkaði nota yfirleitt þá aðferð að yfirfæra virði greiddrar húsaleigu á húsnæði sem er í eigu einstaklinga. Aðferðin við að reikna húsaleiguígildi hefur hins vegar ekki verið notuð hér í ljósi smæðar leigumarkaðarins, auk þess sem hann hefur ekki verið talinn endurspegla nægjanlega vel samsetningu þess íbúðarhúsnæðis sem er í eigu einstaklinga [1]. Einnig er sums staðar notuð svokölluð nettókaupaaðferð [2]. Allar þessar þrjár aðferðir hafa kosti og galla. Það er verulega háð gæðum gagna og eiginleikum húsnæðismarkaða hvaða aðferð hentar í hverju landi auk þess sem val aðferða þarf að samræmast því hlutverki sem vísitalan hefur.
Samræmd neysluverðsvísitala evrópsku hagstofunnar Eurostat undanskilur kostnað vegna eigin húsnæðis og á þann mælikvarða mældist verðbólga 5,6% hér á landi í apríl sl. og 7,4% á evrusvæðinu. Þótt sú vísitala undanskilji kostnað vegna eigin húsnæðis hefur það lengi verið markmið Eurostat og í samræmi við vilja Seðlabanka Evrópu (ECB) að vísitalan innihaldi einnig þann undirlið byggt á ofangreindum rökum um mikilvægi þess að neysluverðsvísitölur endurspegli sem best framfærslukostnað heimila. ECB og Eurostat vinna í sameiningu að því að bæta kostnaði vegna eigin húsnæðis við útreikning á samræmdu neysluverðsvísitölunni og stefna á að í framtíðinni verði byggt á þeirri neysluverðsvísitölu við ákvarðanir í peningamálum (European Central Bank, 2021). Isabel Schnabel, sem situr í framkvæmdastjórn ECB, hefur fjallað um að bankinn þurfi að taka mikla hækkun húsnæðisverðs og áhrif hennar á verðbólgu til greina þegar ákvarðanir eru teknar um hvenær eigi að herða peningalegt aðhald. Philip R. Lane, sem situr einnig í framkvæmdastjórninni, ítrekaði jafnframt nýlega að við mat á peningastefnunni tæki framkvæmdastjórnin tillit til mælikvarða á verðbólgu sem innihalda mat á kostnaði vegna eigin húsnæðis þegar horft er til ólíkra mælikvarða á verðbólgu í ljósi þess að það gæti tekið talsverðan tíma að breyta útreikningi á samræmdu neysluverðsvísitölunni.
Nefnd sem skipuð var af forsætisráðherra um aðferðafræði við útreikning á vísitölu neysluverðs með áherslu á húsnæðisliðinn skilaði niðurstöðum árið 2020. Athugun nefndarinnar leiddi m.a. í ljós að aðferð Hagstofunnar er í fullu samræmi við alþjóðlega viðurkenndar aðferðir [3]. Þó var hvatt til þess að Hagstofan skoði hvort aðstæður á leigumarkaði hafi þróast með þeim hætti á undanförnum árum að hægt sé að nota húsaleiguígildi í auknum mæli til að reikna kostnað vegna eigin húsnæðis og hvort sú aðferð geti þ.a.l. leyst af hólmi aðferð notendakostnaðar, í heild eða gagnvart hluta íbúðarhúsnæðis (sjá nánar í skýrslu nefndarinnar á vef Stjórnarráðsins). Sú vinna stendur nú yfir hjá Hagstofunni.
Á verðbólgumarkmið Seðlabanka Íslands að miðast við vísitölu sem inniheldur húsnæðiskostnað?
Mikilvægt er að verðbólgumarkmið miðist við verðvísitölu sem inniheldur sem breiðast safn neysluútgjalda til þess að tengslin við almenna velferð verði sem sterkust. Eins og nefnt hefur verið er kostnaður vegna eigin húsnæðis mikilvægur hluti af framfærslukostnaði fólks. Jafnframt er mikilvægt fyrir trúverðugleika verðbólgumarkmiðsins að það miðist við verðvísitölu sem almennt er notuð til verðtryggingar fjárskuldbindinga. Skýringin er sú að peningastefnan miðast við að tryggja litla og stöðuga verðbólgu á þann mælikvarða sem verðbólgumarkmiðið er miðað við.
Önnur rök fyrir því að miða peningastefnuna við verðvísitölu sem inniheldur húsnæðiskostnað eru þau að sveiflur í húsnæðisverði hér á landi hafa sögulega haft tilhneigingu til að fylgja sveiflum í gengi krónunnar. Á uppgangstímum hækka yfirleitt bæði húsnæðisverð og gengi krónunnar sem leiðir þá að öðru óbreyttu til minni innfluttrar verðbólgu en ella. Í niðursveiflu er þessu að jafnaði öfugt farið. Viðmið verðbólgumarkmiðsins við verðvísitölu með húsnæðislið hefur því falið í sér innbyggða sveiflujöfnun. Þetta er m.a. skýringin á því að verðbólga án húsnæðiskostnaðar hefur sögulega verið sveiflukenndari hér á landi en verðbólga sem inniheldur húsnæðisliðinn (sjá m.a. í skýrslu nefndar frá árinu 2019). Þetta kom t.d. í ljós á árunum 2014-2017 þegar verðbólga miðað við vísitölu neysluverðs var 1,8% að meðaltali en verðbólga án húsnæðis minni eða um 0%. Hún var einnig verulega neikvæð um tíma. Á sama tíma var hagvöxtur að meðaltali 4,2% og fór hæst í 6,3% árið 2016. Atvinnuleysi minnkaði hratt á þessu tímabili og töluverð framleiðsluspenna mældist. Allir mælikvarðar sýndu því mikla spennu í þjóðarbúinu. Verðbólga miðað við vísitölu neysluverðs var því betra viðmið fyrir peningastefnuna en ef hún hefði byggst á verðvísitölu án húsnæðiskostnaðar. Hefði peningastefnan miðast við verðbólgu án húsnæðis hefðu vextir Seðlabankans þurft að lækka verulega til að koma verðbólgu upp í markmið á sama tíma og talsverð þensla var í þjóðarbúinu. Á hinn bóginn var verðbólga án húsnæðis meiri en verðbólga sem innihélt húsnæðisliðinn um nokkurt skeið í kjölfar fjármálakreppunnar. Þá hefðu vextir mögulega þurft að vera hærri en ella á sama tíma og samdráttarskeið gekk yfir ef verðbólgumarkmiðið hefði miðast við verðbólgu án húsnæðis.
Rannsóknir hafa jafnframt sýnt að húsnæðisliðurinn hefur tölfræðilega marktækt forsagnargildi fyrir framtíðarverðbólgu. Aukið aðhald peningastefnunnar í kjölfar aukinnar verðbólgu sem skýrist að miklu leyti af hækkun húsnæðisverðs myndi vinna gegn framtíðar verðbólguþrýstingi enda leiða auðsáhrif af hækkun húsnæðisverðs til meiri vaxtar einkaneyslu sem leiðir á endanum til vaxandi almenns verðbólguþrýstings (Þórarinn G. Pétursson, 2002).
Þau sjónarmið hafa komið fram að húsnæðisverð sé eignaverð sem peningastefnan hafi takmörkuð áhrif á og þess vegna sé betra að undanskilja húsnæðisverð úr markmiði peningastefnunnar. Hins vegar má líta svo á að húsnæði sé einnig varanleg neysluvara sem veiti eigendum ákveðna þjónustu yfir tíma. Í útreikningum á vísitölu neysluverðs er reynt að meta virði þeirrar þjónustu, eins og komið hefur fram. Út frá sjónarhorni peningastefnunnar er ekki nauðsynlegt að hún hafi áhrif á alla undirþætti verðvísitölunnar sem markmiðið byggist á heldur að hún hafi nægilega mikil áhrif á vísitöluna í heild.
Það er varasamt að gera róttækar breytingar, hvort heldur sem er á útreikningi vísitölu neysluverðs eða viðmiðunarvísitölu fyrir verðbólgumarkmið Seðlabankans, eftir því hvað hentar hverju sinni. Slíkt grefur undan bæði trúverðugleika á mælingu vísitölu neysluverðs og peningastefnu Seðlabankans. Við undirbúning róttækra breytinga þarf að tryggja gagnsemi til langs tíma og því væri óráðlegt að grípa til þeirra til að bregðast við óvenjulegum aðstæðum eins og verið hafa undanfarin ár.
Höfundur: Karen Á. Vignisdóttir, aðstoðarframkvæmdastjóri á hagfræði- og peningastefnusviði
Neðanmálsgreinar:
1. Þegar aðferð húsaleiguígilda er notuð þarf að miða við húsaleigu á virkum húsaleigumarkaði en leiga á félagslegu húsnæði er undanskilin.
2. Nettóliðurinn er það sem er byggt eða fjárfest í húsnæði umfram það sem er afskrifað og eru verðbreytingar mældar eftir verði nýrra bygginga. Breytingar á vogum í verðvísitölunni verða meiri og tengdari hagsveiflum þegar þessi aðferð er notuð þar sem það fer eftir ástandi í efnahagsmálum hversu mikið er byggt af nýjum íbúðum árlega.
3. Í nefndinni voru fulltrúar frá Alþýðusambandi Íslands, BHM, BSRB, fjármála- og efnahagsráðuneytinu, forsætisráðuneytinu, Hagstofu Íslands, Kennarasambandi Íslands, Seðlabanka Íslands, Sambandi íslenskra sveitarfélaga og Samtökum atvinnulífsins.
Heimildir:
European Central Bank (2021). Strategy review.
European Central Bank (2022). Keynote speech by Philip R. Lane, Member of the Executive Board of the ECB, International Association for Official Statistics Conference 27 April, Krakow.
Financial Times (2022). Viðtal við Isabel Schnabel 15. febrúar 2022.
Rósmundur Guðnason (2004). Hvernig mælum við verðbólgu? Fjármálatíðindi, 51, 33-54.
Stjórnarráð Íslands, fjármála- og efnahagsráðuneytið (2019). Skýrsla nefndar um húsnæðisverð í verðvísitölum, verðtryggingu og verðbólgumarkmið.
Stjórnarráð Íslands, forsætisráðuneytið (2020). Skýrsla nefndar um aðferðafræði við útreikning vísitölu neysluverðs.
Þórarinn G. Pétursson (2002). Mat á kjarnaverðbólgu og notkun við mótun peningastefnunnar. Peningamál, 2002/4, 52-61.