Samkvæmt lögum nr. 118/2016 um fasteignalán til neytenda er Seðlabanka Íslands heimilt að undangengnu samþykki fjármálastöðugleikanefndar að setja reglur sem takmarka veitingu fasteignalána til neytenda. Lögin kveða á um heimild til að beita mismunandi þjóðhagsvarúðartækjum, samanber VII kafla laganna, sem ætlað er að varðveita fjármálastöðugleika, treysta viðnámsþrótt lánveitenda og neytenda gagnvart ójafnvægi á fasteignamarkaði og draga úr kerfisáhættu til lengri tíma litið.

Virk lánþegaskilyrði

Veðsetningarhlutfall íbúðalána

Frá júlí 2017 hafa reglur um hámark veðsetningarhlutfalls nýrra fasteignalána til neytenda verið í gildi hér á landi. Reglurnar heimila aukið svigrúm til fjármögnunar kaupa á fyrstu fasteign með hærra hámarki veðsetningarhlutfalls.

Veðsetningarhlutfall segir til um hversu hátt hlutfall af markaðsvirði íbúðarhúsnæðis er veðsett fyrir lánsfjármögnun. Hlutfallið er skilgreint sem heildarfjárhæð íbúðalána með veð í tiltekinni eign sem hlutfall af markaðsvirði sömu eignar. Við mat á markaðsvirði er almennt notast við umsamið kaupverð samkvæmt kaupsamningi eða samþykktu kauptilboði.

Greiðslubyrðarhlutfall íbúðalána

Reglur um hámark greiðslubyrðar í hlutfalli við tekjur neytenda hafa verið í gildi frá desember 2021. Reglurnar veita aukið svigrúm til fjármögnunar kaupa á fyrstu fasteign með hærra hámarki greiðslubyrðarhlutfalls. Þar að auki er almenn undanþága skilgreind í reglum um hámark greiðslubyrðar. Þá undanþágu geta lánveitendur nýtt til að veita neytendum lán með greiðslubyrði umfram tiltekin hámörk.

Greiðslubyrðarhlutfall íbúðalána er mælikvarði á lausafjáráhættu heimila og mælir hversu hátt hlutfall af tekjum lántaka fer í afborganir íbúðalána. Hlutfallið er skilgreint sem mánaðarleg greiðslubyrði íbúðalána sem hlutfall af mánaðarlegum ráðstöfunartekjum. Með greiðslubyrði er átt við afborganir og vaxtagreiðslur allra íbúðalána lántaka og með ráðstöfunartekjum er átt við væntar viðvarandi tekjur lántaka.

Í Sérriti Seðlabanka Íslands nr. 20/2025 er fjallað um beitingu lánþegaskilyrða hér á landi með heildstæðum hætti og þau sett í alþjóðlegt og fræðilegt samhengi í ljósi reynslu síðustu ára. Ritinu er ætlað að vera gagnlegt innlegg í umræðu um skilyrðin, beitingu þeirra og hlutverk við stjórn efnahagsmála.

Reglur um hámark veðsetningarhlutfalls og greiðslubyrðarhlutfalls fasteignalána til neytenda eru endurskoðaðar reglulega með hliðsjón af kerfisáhættu sem getur tengst þróun á íbúða- og lánamarkaði.

Lánþegaskilyrði	ALMENNT	FYRSTU KAUPENDUR	Almenn undanþága
Hámark veðsetningarhlutfalls	80% af markaðsverði fasteignar*	90% af markaðsverði fasteignar*
Hámark greiðslubyrðar í hlutfalli við tekjur neytenda	35% af ráðstöfunartekjum**	40% af ráðstöfunartekjum**	10% á hverjum ársfjórðungi af heildarfjárhæð veittra fasteignalána

*Virði fasteignar samkvæmt kaupsamningi eða samþykktu kauptilboði. Liggi kaupsamningur eða samþykkt kauptilboð ekki fyrir skal notast við fasteignamat eða brunabótamat Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar eða verðmat löggilts fasteignasala, í samræmi við útlánareglur lánveitanda.
**Ráðstöfunartekjur eru skilgreindar sem væntar viðvarandi tekjur neytenda að frádregnum beinum sköttum og gjöldum. Við útreikning á greiðslubyrði fasteignalána skal miða við að lágmarki 5,5% vexti og að hámarki 40 ára lánstíma fyrir óverðtryggð lán en að lágmarki 3% vexti og að hámarki 25 ára lánstíma fyrir verðtryggð lán.

Spurt og svarað

Hvaða ástæður liggja að baki beitingu lánþegaskilyrða?

Lánþegaskilyrðum er ætlað að koma í veg fyrir óhóflegan útlánavöxt og áhrif hans á eignaverð. Þá styrkja lánþegaskilyrði efnahag heimila og lánveitenda og búa í haginn fyrir óvænt áföll. Þau draga úr líkum á að heimili lendi í vandræðum við áfall og styðja við útlánavilja lánveitenda á samdráttartímum.

Hvaða lánþegaskilyrðum hefur Seðlabankinn heimild til að beita?

Í lögum um fasteignalán til neytenda er Seðlabankanum veitt heimild til þess að setja eftirfarandi takmarkanir á veitingu íbúðalána:

Hámark veðsetningarhlutfalls
Hámark greiðslubyrðarhlutfalls
Hámark skuldabyrðarhlutfalls

Hingað til hefur Seðlabankinn sett reglur um hámark veðsetningar- og greiðslubyrðarhlutfalls.

Þá hefur Seðlabankinn heimild til þess að setja takmarkanir á útlán lánastofnana í erlendum gjaldmiðlum til aðila sem eru ekki varðir fyrir gjaldeyrisáhættu. Þeirri heimild hefur bankinn ekki beitt enn sem komið er.

Um hvers konar lán gilda lánþegaskilyrði Seðlabankans?

Lánþegaskilyrðin gilda um um öll fasteignalán til neytenda óháð lánveitanda.

Hvaða lán eru undanþegin lánþegaskilyrðum?

Eftirfarandi lán eru undanþegin lánþegaskilyrðum:

Lán veitt vegna viðhalds á fjöleignarhúsum.
Lán veitt til kaupa eða breytinga á íbúðarhúsnæði til að mæta sérþörfum vegna fötlunar og veikinda.
Lán sem veitt eru til endurfjármögnunar eldri íbúðalána sem ekki hækka höfuðstól lánsins eða lánanna.
Lán sem veitt eru í tengslum við hlutdeildarlán.

Reglur um hámark veðsetningarhlutfalls og reglur um hámark greiðslubyrðarhlutfalls gilda ekki um tiltekin fasteignalán vegna endurfjármögnunar sökum greiðsluerfiðleika neytenda, jafnvel þótt höfuðstóll láns hækki. Undanþágan samkvæmt reglum um veðsetningarhlutfall er þó bundin því skilyrði að láninu sé ráðstafað að fullu til uppgreiðslu eldra fasteignaláns ásamt lántökukostnaði.

Er lánveitendum heimilt að veita lán umfram hámark veðsetningar- og greiðslubyrðarhlutfalls?

Seðlabankanum er heimilt að kveða á um almenna undanþágu frá lánþegaskilyrðum vegna ákveðins hluta af heildarfjárhæð veittra lána á tilteknu tímabili. Í dag er hverjum lánveitanda veitt heimild til þess að veita 10% af heildarfjárhæð veittra íbúðalána undangengins ársfjórðungs umfram hámark greiðslubyrðarhlutfalls á hverjum ársfjórðungi. Slík undanþága gildir ekki í tilfelli reglna um hámark veðsetningarhlutfalls.

Afstaða Seðlabankans varðandi veðsetningarhlutfall og skilmálabreytingar sökum greiðsluerfiðleika

Í reglum Seðlabanka Íslands um hámark veðsetningarhlutfalls fasteignalána til neytenda, nr. 1131/2025, er hámark veðsetningarhlutfalls almennt 80%. Reglurnar eru settar á grundvelli VII. kafla laga um fasteignalán til neytenda, nr. 118/2016.

Samkvæmt 3. tölulið 1. málsgreinar 23. greinar laga nr. 118/2016 er ekki skylt að framkvæma lánshæfis- og greiðslumat samkvæmt 20. gr. laganna vegna skilmálabreytinga fasteignaláns, þ.e. frestunar greiðslna eða breyttrar greiðsluaðferðar, þegar skilmálabreytingin er gerð vegna greiðsluerfiðleika neytandans. Með þessu er lánveitendum gefinn möguleiki á að aðstoða neytanda sem á í greiðsluerfiðleikum, t.d. með því að lengja lánstíma, fresta tímabundið greiðslum og bæta vanskilum við höfuðstól.

Afstaða Seðlabankans er sú að reglur nr. 1131/2025 komi ekki í veg fyrir að lánveitendur samþykki skilmálabreytingar sökum greiðsluerfiðleika lántaka, sbr. framangreint, jafnvel þótt það leiði til þess að höfuðstóll lánsins eftir skilmálabreytinguna hækki og þar af leiðandi veðsetningarhlutfall lánsins umfram leyfilegt hámark samkvæmt reglunum.

Afstaða Seðlabankans varðandi veðsetningarhlutfall og skilmálabreytingar sökum greiðsluerfiðleika

Kaup á fyrstu fasteign samkvæmt reglum um hámark veðsetningarhlutfalls fasteignalána til neytenda

Samkvæmt reglum Seðlabanka Íslands um hámark veðsetningarhlutfalls fasteignalána til neytenda, nr. 1131/2025, er hámark veðsetningarhlutfalls almennt 80% en 90% vegna kaupa á fyrstu fasteign. Reglurnar eru settar á grundvelli 25. gr. laga um fasteignalán til neytenda, nr. 118/2016.

Samkvæmt 2. mgr. 25. gr. laganna skulu reglurnar heimila aukið svigrúm við veitingu fasteignaláns til fjármögnunar á fyrstu fasteign. Með fjármögnun kaupa á fyrstu fasteign er í reglunum átt við veitingu fasteignaláns til neytanda sem ekki hefur áður verið þinglýstur eigandi íbúðarhúsnæðis.

Seðlabankinn vill koma því á framfæri að 90% hámark veðsetningarhlutfalls gildir einnig við endurfjármögnun fasteignaláns, sem hækkar höfuðstól lánsins, vegna fasteignar sem taldist fyrsta eign neytanda þegar lán var upphaflega veitt.

Kaup á fyrstu fasteign samkvæmt reglum um hámark veðsetningarhlutfalls fasteignalána til neytenda

Meðferð brúarlána samkvæmt reglum um hámark greiðslubyrðar fasteignalána í hlutfalli við tekjur neytenda

Samkvæmt reglum Seðlabanka Íslands um hámark greiðslubyrðar fasteignalána í hlutfalli við tekjur neytenda, nr. 1130/2025, er hámark greiðslubyrðar fasteignalána í hlutfalli við tekjur neytenda almennt 35%. Reglurnar eru settar á grundvelli VII. kafla laga um fasteignalán til neytenda, nr. 118/2016.

Samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 4. gr. laganna er brúarlán skilgreint sem „tímabundið lán án skilgreinds lánstíma eða til skemmri tíma en tólf mánaða sem neytandi tekur á meðan hann lýkur fjármögnun vegna fasteignar."

Þar sem brúarlán eru tímabundin lán, að hámarki til 12 mánaða, og aðeins ætluð til að brúa fasteignaviðskipti, er það afstaða Seðlabankans að lánin falli ekki undir reglur um hámark greiðslubyrðar fasteignalána, enda hafi kaupandi (lántaki brúarláns) fengið samþykkt kauptilboð í nýja fasteign og sett fyrri fasteign á sölu.

Afstaða Seðlabankans um meðferð brúarlána samkvæmt reglum um hámark greiðslubyrðar fasteignalána í hlutfalli við tekjur neytenda