Þróun á húsnæðismarkaði og virkni lánþegaskilyrða
Þrátt fyrir hertar takmarkanir Seðlabankans á lánþegaskilyrðum og vaxtahækkanir hefur kerfisáhætta á húsnæðismarkaði aukist nokkuð síðustu misseri. Í þessari grein verður reynt að varpa ljósi á þróunina á fasteignamarkaði út frá sjónarhóli kerfisáhættu og þjóðhagsvarúðar. Jafnframt verður fjallað um áhrif þeirra takmarkana sem lánþegaskilyrði fela í sér á fasteignalánamarkaðinn.
Fjármálastöðugleikanefnd hefur hert lánþegaskilyrði þrisvar sinnum á tólf mánaða tímabili. Í júní í fyrra (2021) lækkaði nefndin hámark veðsetningarhlutfalls annarra en kaupenda fyrstu fasteignar, í september innleiddi nefndin ný lánþegaskilyrði þar sem skilgreint er hámark greiðslubyrðar fasteignalána í hlutfalli við tekjur neytenda, bæði fyrir fyrstu kaupendur og aðra, og að lokum lækkaði nefndin hámark veðsetningarhlutfalls fyrir kaupendur fyrstu fasteignar og bætti við viðmiði um lágmarksvexti við útreikning á greiðslubyrðarhlutfallinu 15. júní sl. Helstu ástæður þessara aðgerða, sem lesa má úr yfirlýsingum nefndarinnar, eru hratt hækkandi húsnæðisverð og samspil þess við launaþróun í landinu, aukinn skuldavöxtur heimila, áhættuvitund lántaka og áhrif þessara þátta á kerfisáhættu. Út frá nokkuð tíðum inngripum nefndarinnar virðist ljóst að nefndin hefur talsverðar áhyggjur af þróuninni.
Þróun á húsnæðis- og fasteignalánamarkaði
Húsnæðisverð hefur hækkað verulega umfram þá þætti sem alla jafnan ráða þróun þess, s.s. laun, byggingarkostnað og leiguverð. Einnig hefur verðið vikið töluvert frá langtímaleitni sem er merki um að verðið sé ofmetið. Fleiri vísar sem horft er til sýna sömu sögu, þ.e. að húsnæðisverð er orðið mjög hátt. Út frá sjónarhóli þjóðhagsvarúðar er það túlkað þannig að verðið sé ofmetið og að jafnvel gæti verið til staðar bólumyndun á markaðnum, þ.e. að verðið hafi vikið það mikið frá ákvarðandi þáttum að líklegt sé að það eigi eftir að lækka síðar til þess að ná aftur jafnvægi. Lækkun húsnæðisverðs í átt að jafnvægi gæti til dæmis þróast þannig að verð hætti að hækka í einhvern tíma á meðan ákvarðandi þættir hækka og ná yfir tíma í skottið á verðhækkunum, sem er það sem gerðist eftir miklar verðhækkanir á húsnæðismarkaði á árunum 2016-2017. Aðlögun húsnæðisverðs að ákvarðandi þáttum gæti einnig gerst töluvert hraðar, eins og gerðist eftir fjármálaáfallið 2008 þegar það lækkaði um 15% að nafnvirði og 31% að raunvirði. (1) Mismuninn á þessum tveimur sviðsmyndum má sjá í myndum 1 og 2 sem sýna verðþróun húsnæðis í hlutfalli við ákvarðandi þætti annars vegar og í hlutfalli við langtímaleitni hins vegar. Hröð aðlögun verðsins að jafnvægi eins og varð eftir fjármálaáfallið getur haft skaðleg áhrif á mikið skuldsetta lántaka og lánveitendur þeirra.
Ef nánar er að gáð má sjá að frávik húsnæðisverðs frá leitni hefur aukist hratt frá því í mars 2021. Á sama tíma hefur hlutfall verðsins á móti ákvarðandi þáttum hækkað verulega. Það var því ekki fyrr en á vormánuðum 2021 sem merki um aukna kerfisáhættu komu fram í þessum gögnum. Áður en verð fór að hækka hratt voru þó aðrar vísbendingar sem bentu til þess að kerfisáhætta væri farin að aukast. Seðlabankinn lækkaði meginvexti sína verulega þegar faraldurinn náði til landsins vorið 2020. Samhliða lækkuðu húsnæðislánavextir töluvert og í kjölfarið fylgdi mikil aukning í endurfjármögnun eldri íbúðalána. Eftir rólega mánuði á fasteignamarkaði, fyrst eftir að faraldurinn barst til landsins, glæddist markaðurinn yfir sumarið og útlánavöxtur til heimila fór að aukast um mitt árið, eins og sjá má á mynd 3. Merki um aukið misvægi á fasteignamarkaði má einnig sjá í meðalsölutíma húsnæðis, sem lækkaði hratt í júní og júlí 2020, eins og sést á mynd 4. Aðra vísbendingu um aukið misvægi má sjá á mynd 5 sem sýnir hvernig hlutfall íbúða sem seldust yfir ásettu verði þróaðist, en það byrjaði að hækka hratt eftir mitt ár 2020. Einnig er athyglisvert hversu stór hluti kaupenda var að kaupa sína fyrstu fasteign síðustu tvö ár. Mynd 6 sýnir þróun hlutfalls kaupenda fyrstu fasteignar af heildarfjölda kaupenda síðustu ár. Framangreindar vísbendingar benda til þess að mikil og vaxandi eftirspurn hafi verið eftir húsnæði frá miðju ári 2020 sem framboð á markaðnum náði ekki að anna.
Framboðið á markaðnum, sem var og er takmarkað, náði ekki að halda í við eftirspurnina og samkeppni um eignir milli kaupenda harðnaði fljótt. Vegna óvenju hagstæðrar lánsfjármögnunar gátu lántakar tekið hærri lán en áður og þannig yfirboðið hvor annan á markaðnum. Þetta sést greinilega á tölum um eignir sem seljast yfir ásettu verði. Í slíkum aðstæðum er hætt við að úr verði ákveðin samverkun milli aukinnar skuldsetningar og hratt hækkandi verðs. Það eykur kerfisáhættu og getur komið af stað ákveðinni víxlverkun milli húsnæðisverðs og skuldsetningar sem erfitt er að ráða við. Sambærilegar aðstæður voru ráðandi á árunum fyrir fall fjármálakerfisins með vel þekktum afleiðingum.(2) Á þeim tíma gat Seðlabankinn aðeins gripið til vaxtahækkana til að slá á þenslu í hagkerfinu. Vaxtahækkanir höfðu á þeim tíma lítil áhrif á fasteignalánamarkaðinn þar sem lengst af voru aðeins í boði verðtryggð lán, en samningsvextir verðtryggðra lána eiga það til að lækka þegar verðbólga eykst og þar af leiðandi upphafsgreiðslubyrði þeirra.
Á sama tíma og vextir óverðtryggðra húsnæðislána hafa hækkað samhliða vaxtahækkunum Seðlabankans hafa samningsvextir verðtryggðra lána lækkað talsvert vegna meiri verðbólgu. Þetta sést vel á myndum 7 og 8 sem sýna vexti á húsnæðislánum. Þessi þróun hefur gert það að verkum að lántakar hafa getað valið að taka verðtryggð lán til þess að lækka upphafsgreiðslubyrði lána og hafa þannig getað hækkað hámarksskuldsetningu sína. Hætta er á að slíkt geti ýtt undir að víxlverkun milli aukinnar skuldsetningar og verðhækkana haldi áfram. Upphafsgreiðslubyrði verðtryggðra lána er nú töluvert lægri en upphafsgreiðslubyrði óverðtryggðra lána, jafnvel lægri en upphafsgreiðslubyrði óverðtryggðra lána var þegar hún var hvað hagstæðust á fyrri hluta síðasta árs. Óvenju lág greiðslubyrði verðtryggðra lána um þessar mundir mun ólíklega haldast til lengri tíma litið. Sögulega hafa verðtryggðir vextir verið á bilinu 3,5-4,5%, sem er um tvöfalt hærri vextir en bjóðast í dag. Greiðslubyrði nýlegra verðtryggðra lána gæti því hækkað mikið leiti vextir aftur í sögulegt meðaltal á komandi misserum. Greiðslubyrði verðtryggðra lána mun ennfremur aukast í samræmi við verðbólgu. Því eru auknar líkur á að hluti viðkomandi lántaka geti lent í greiðsluerfiðleikum. Þar sem verðbætur bætast við höfuðstól verðtryggðra lána verða lántakar sem velja verðtryggð lán viðkvæmari fyrir leiðréttingu húsnæðisverðs þar sem hún rýrir, að öðru óbreyttu, eigið fé lántakans í húsnæðinu. Þetta á sérstaklega við á tímum mikillar verðbólgu. Líkur á því að leiðrétting húsnæðisverðs sé framundan hafa aukist verulega undanfarið eins og fjallað var um hér að framan.
Virkni lánþegaskilyrða
Þótt ákvarðanir fjármálastöðugleikanefndar á síðasta ári um að lækka hámark veðsetningarhlutfallsins úr 85% í 80% og setja nýjar reglur um hámark greiðslubyrðarhlutfalls hafi líklega haft takmörkuð áhrif á verðþróun á húsnæðismarkaði hafa þær haft áhrif á nýjar lánveitingar. Enda er mikilvægt að hafa í huga hver tilgangur reglnanna er, þ.e. að varðveita viðnámsþrótt og draga úr óhóflegum skuldavexti.
Þannig hefur lánum til annarra en fyrstu kaupenda með veðsetningarhlutfall yfir 80% fækkað verulega og fjárhæð þeirra sömuleiðis lækkað töluvert, úr u.þ.b. 10% af heildarfjárhæð nýrra lána, árið áður en reglum var breytt, í um 4% síðustu tvo ársfjórðunga, eins og sjá má af mynd 9. (3) Þar má einnig sjá að töluvert af nýjum lánum var með hærra veðsetningarhlutfall en 80%, sérstaklega á seinni hluta ársins 2020 og fyrri hluta ársins 2021. Ef við skoðum útlánavöxt til heimila á mynd 3 sést einnig að yfir þetta sama tímabil jókst skuldavöxturinn nokkuð hratt, eða úr um 6% í rúmlega 11% ef miðað er við nafnvöxt skulda en úr 4% í tæp 7% ef horft er til raunvaxtar skulda.
Reglur um hámark greiðslubyrðar sem tóku gildi 1. desember 2021 hafa einnig skilað sér í lægra hlutfalli lána með háa greiðslubyrði, þ.e. greiðslubyrði umfram 35% í tilfelli almennra lántaka og 40% í tilfelli fyrstu kaupenda, eins og sjá má á mynd 10. Lánveitendur virðast nýta sér almenna undanþágu frá reglunum að nokkru leyti en samkvæmt þeim er heimilt að veita allt að 5% af fjárhæð nýrra lána án tillits til reglnanna. Hér þarf þó að hafa í huga að hluti lánveitinga á fyrsta fjórðungi ársins er vegna lána sem veitt var lánsloforð fyrir áður en reglurnar tóku gildi.
Þessi þróun, að þrengja að hámarki veðsetningar- og greiðslubyrðarhlutfalls, verður að teljast jákvæð út frá mati á kerfisáhættu. Lántakar með lægra veðsetningar- og greiðslubyrðarhlutfall búa yfir meiri viðnámsþrótti og geta betur staðist áföll, bæði hvað varðar húsnæðisverð og tekjur.
Reglur um hámark greiðslubyrðar fela í sér ákveðin viðmið sem gilda fyrir útreikning á greiðslubyrðarhlutfallinu. Fjármálastöðugleikanefnd ákvað að breyta reglunum 15. júní sl. (2022) og bæta við viðmiði fyrir lágmarksvexti sem lánveitendur þurfa að horfa til þegar þeir reikna út greiðslubyrðarhlutfall lántaka og bera saman við hámarkið samkvæmt reglunum. Eftir að nýju reglurnar tóku gildi þarf að meta greiðslubyrði verðtryggðra lána miðað við 3% vexti að lágmarki og að hámarki 25 ára lánstíma. Fyrir óverðtryggð lán skal að lágmarki miða við 5,5% vexti og að hámarki 40 ára lánstíma. Í báðum tilfellum er um lágmarksvexti að ræða og ef samningsvextir lánsins eru hærri þá gilda þeir. Mikilvægt er að hafa í huga að lánþegarnir njóta eftir sem áður þeirra samningsvaxta sem lánveitandi býður upp á.
Með því að innleiða lágmarksvexti og hámarkslánstíma í reglurnar er stuðlað að því að lántakar hafi borð fyrir báru þegar þeir taka ný lán á tímum þegar vextir eru lágir og geti staðist ákveðna lágmarks greiðslubyrði, enda fyrirséð að vextir muni hækka aftur yfir líftíma lánsins.
Hvort nýjar reglur muni duga til að draga nægjanlega úr áhættu á húsnæðismarkaði verður tíminn að leiða í ljós. Það hefur þó sýnt sig að bæði reglur um hámark veðsetningar og greiðslubyrði hafa dregið úr áhættusömum lánveitingum síðustu misseri og munu gera það áfram. Til lengri tíma litið ættu reglurnar að stuðla að stöðugri húsnæðismarkaði til hagsbóta fyrir lánveitendur og lántaka, ekki síst fyrir kaupendur fyrstu fasteignar en hratt hækkandi húsnæðisverð kemur sérstaklega illa við þá.
Höfundur: Einar Jón Erlingsson, sérfræðingur á sviði fjármálastöðugleika
Neðanmálsgreinar:
1. Hér er miðað við vísitölu húsnæðisverðs á höfuðborgarsvæðinu frá Þjóðskrá Íslands yfir tímabilið október 2008, þegar fjármálaáfallið skall á af fullum þunga, til desember 2010, þegar húsnæðisverð náði lágmarki sínu að raunvirði. Húsnæðisverðið lækkaði meira sé miðað við hápunkt verðvísitölunnar sem var einu ári áður, þ.e. í október 2007.
2. Raunar eru fjölmörg dæmi úr hagsögunni sem sýna vel hvernig þessi áhætta hefur raungerst áður. Áhugasömum er sem dæmi hægt að benda á bækurnar „Manias, Panics and Crashes: A History of Financial Crisis“ eftir Charles P. Kindelberger og Robert Aliber og „This Time Is Different: Eight Centuries of Financial Folly“ eftir Carmen M. Reinhart og Kenneth S. Rogoff.
3. Vegna undanþágu í lögum er eðlilegt í ákveðnum tilfellum að lán séu með veðsetningarhlutfall umfram hámarkið í reglunum, t.d. vegna endurfjármögnunar sem ekki hækkar höfuðstól lánsins, vegna lánveitinga í tengslum við hlutdeildarlán eða sérþarfalán. Í sumum tilfellum er miðað við fasteignamat undirliggjandi veðs og því líkur á að veðsetningarhlutfall mælist hærra en ef miðað væri við markaðsverð.