logo-for-printing

16. ágúst 2023

Heimsfaraldur og húsnæðisverð á Íslandi

Í kjölfar þess að heimsfaraldurinn knúði dyra hér á landi í upphafi árs 2020 hélt Seðlabankinn áfram að lækka vexti en þó í stærri skrefum en í lækkunarferlinu sem hófst árið áður.1  Tilgangurinn var að örva eftirspurn í hagkerfinu og vega þannig á móti neikvæðum efnahagsáhrifum sem hlutust af sóttvarnaraðgerðum í faraldrinum. Samtímis réðust stjórnvöld í stuðningsaðgerðir til að styðja við tekjur og störf. Þessar aðgerðir höfðu, eins og þeim var ætlað, töluverð örvunaráhrif á þjóðarbúið og sáust greinilega á eftirspurnarhlið húsnæðismarkaðarins. Eftirspurn eftir húsnæði jókst mikið umfram framboð og setti það þrýsting á verðhækkanir sem urðu mjög miklar frá ársbyrjun 2021. Hækkun húsnæðisverðs var umfram það sem ætla mátti m.v. þá undirliggjandi grunnþætti sem jafnan ráða þróun þess. Í þessu ljósi er áhugavert að skoða hve stóran hluta umframhækkunarinnar má rekja til faraldursins og aðgerða stjórnvalda.

 

Mikil umframeftirspurn myndaðist og húsnæðisverð hækkaði hratt fram í júlí 2022 …

Sóttvarnaraðgerðirnar urðu til þess að töluverður óráðstafaður sparnaður byggðist upp hjá heimilum vegna skertra neyslumöguleika á árunum 2020 og 2021 og þess að heimildir um útgreiðslu og ráðstöfun séreignarsparnaðar voru rýmkaðar. Það ásamt lágum vöxtum, auknum kaupmætti og að einhverju leyti aukinni heimavinnu leiddi til aukins áhuga fólks á stærra húsnæði.2  Eins varð auðveldara fyrir yngra fólk að kaupa sína fyrstu íbúð og fjölgaði fyrstu kaupendum mikið á þessum tíma.3  Samhliða aukinni eftirspurn á húsnæðismarkaði og fjölgun fyrstu kaupenda dró úr eftirspurn eftir leiguhúsnæði, sérstaklega húsnæði til skammtímaleigu, sem leiddi til lækkunar leiguverðs.

Í upphafi faraldursins dró nokkuð úr fólksfjölgun hér á landi en frá og með miðju ári 2021 fór hún vaxandi á ný, að mestu vegna stóraukinnar fjölgunar erlendra ríkisborgara. Eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði jókst því enn frekar og þar sem framboð íbúða breytist treglega, vegna þess að langan tíma tekur að byggja íbúðir, varð umframeftirspurn mikil og hækkaði húsnæðisverð hratt. Verðhækkanir húsnæðis héldu því áfram þrátt fyrir að vaxtahækkunarferli Seðlabankans hafi hafist um mitt ár 2021 og náði 12 mánaða hækkun þess á höfuðborgarsvæðinu hámarki í júlí í fyrra í 25,5%.

 

… en að undanförnu hefur dregið úr takti verðhækkana

Í kjölfar hertra lánþegaskilyrða í júní og desember 2021 og júní 2022, áframhaldandi hækkunar vaxta og þess að sóttvarnar- og stuðningsaðgerðir runnu sitt skeið hefur framboð eigna á sölu aukist hratt og velta minnkað mikið þrátt fyrir mikla fólksfjölgun sem er að langmestu leyti rakin til fjölgunar erlendra ríkisborgara.4 Meðalsölutími íbúða á landinu öllu hefur því lengst mikið síðastliðið ár og er nú sexfalt lengri en þegar hann var stystur í maí 2022 (mynd 1). Árshækkun íbúðaverðs hefur því hjaðnað mjög hratt og var í júlí sl. komin niður í 0,8% á höfuðborgarsvæðinu og raunverð íbúða tekið að lækka.

 

 

Töluvert frávik myndaðist milli raunverulegrar og spáðrar verðhækkunar

Ein leið til að leggja mat á hvort verðhækkun húsnæðis hafi verið í samræmi við efnahagslega grunnþætti er að bera hana saman við spáða verðhækkun húsnæðis. Notuð er húsnæðisverðsjafna þjóðhagslíkans Seðlabankans og hún metin fyrir tímabilið frá 3. ársfjórðungi 2001 til 4. ársfjórðungs 2017. Jafnan lýsir sögulegu sambandi húsnæðisverðs, kaupmáttar ráðstöfunartekna, húsnæðisstofns og raunvaxta húsnæðislána.5  Hún inniheldur því helstu efnahagslegu grunnþættina sem lýsa þróun húsnæðisverðs að jafnaði en tekur hins vegar ekki tillit til hluta áhrifa sóttvarnar- og stuðningsaðgerðanna, lánþegaskilyrða eða fjölgunar íbúa á landinu, t.d. erlendra ríkisborgara.

Jöfnumatið er síðan notað til að framkvæma spá6  fyrir húsnæðisverð yfir tímabilið frá 1. ársfjórðungi 2020, þegar áhrifa heimsfaraldursins fór að gæta á Íslandi, til 1. ársfjórðungs 2023. Mynd 2 sýnir ársbreytingu raunverulegs og spáðs húsnæðisverðs út frá matinu. Svo virðist sem hækkun húsnæðisverðs hafi verið litlu minni eða í takt við það sem grunnstærðirnar gáfu til kynna allt árið 2020 og í upphafi árs 2021. Hækkun húsnæðisverðs jókst hins vegar mikið á 2. ársfjórðungi 2021 og mælist um 2 staðalfrávikum meiri en spáð hækkun fram til 1. ársfjórðungs 2022. Þegar líða fór á síðasta ár tók síðan að draga úr þessu spáfráviki og virðist sem húsnæðisverð sé nú farið að þróast betur í takt við undirliggjandi efnahagslega grunnþætti sína á nýjan leik.

 

 

Hvað skýrir spáfrávikið?

Að því gefnu að húsnæðisverðsjafna þjóðhagslíkans Seðlabankans lýsi að jafnaði vel raunverulegri verðþróun húsnæðis út frá þeim grunnþáttum sem tekið er tillit til,7  geta tímabundnir þættir sem ekki er tekið tillit til í jöfnunni valdið vanmati eða ofmati í spám. Að líkindum má því skýra það spáfrávik sem myndaðist á árinu 2021 og varði fram í byrjun árs 2022 að hluta með því að nýting heimila á íbúðarhúsnæði breyttist tímabundið í faraldrinum. Sóttvarnar- og stuðningsaðgerðir ásamt auknum uppsöfnuðum sparnaði og lægri vöxtum hafa að líkindum leitt til þess að fleiri heimili höfðu möguleika á að stækka við sig en áður og aukinn fjöldi ungs fólks komst einnig inn á húsnæðismarkaðinn. Á sama hátt tekur jafnan ekki tillit til mannfjölda með beinum hætti nema í gegnum heildartekjur og má ætla að þessa miklu umframhækkun húsnæðisverðs megi einnig að hluta rekja til þess að íbúum landsins fjölgaði mjög mikið á sama tímabili.8

Eftir að stór hluti sóttvarnar- og stuðningsaðgerðanna rann sitt skeið á síðasta ári hafa heimilin gengið töluvert á uppsafnaðan sparnað sinn enda neyslumöguleikar nú orðnir mun fleiri á ný.9  Þá voru reglur Seðlabankans um lánþegaskilyrði hertar til muna um mitt árið en fólksfjölgun er þó enn mjög mikil. Hækkun húsnæðisverðs milli ára hefur nú minnkað töluvert og verið að mestu í takt við spáða hækkun þess að undanförnu þrátt fyrir að ekki sé tekið tillit til afléttingar aðgerða, herðingar lánþegaskilyrða né fólksfjölgunar í spánni. Tvö fyrri atriðin kunna reyndar að vega á móti eftirspurnaráhrifum fólksfjölgunar að einhverju leyti og gæti það skýrt hvers vegna raunveruleg og spáð verðhækkun hafa þróast með svipuðum hætti undir það síðasta.

 

Hversu sterk voru áhrifin af faraldrinum?

Spáfrávikið sem myndaðist í faraldrinum má bæði skýra með sóttvarnar- og stuðningsaðgerðum stjórnvalda vegna faraldursins og mikilli fólksfjölgun. Til að gera sér betur í hugarlund hve mikinn hluta þess má rekja til faraldursins og aðgerða stjórnvalda, er hægt að bera tímabilið saman við tímabilið frá 1. ársfjórðungi 2016 til 3. ársfjórðungs 2018 sem einkenndist líkt og faraldurstíminn af mikilli verðhækkun íbúðarhúsnæðis og mannfjöldaaukningu en ekki síður af fjölgun ferðamanna og aukinni skammtímaleigu til þeirra.

Framkvæmd er spá með sama hætti og lýst var áður fyrir tímabilið frá 1. ársfjórðungi 2016 til 3. ársfjórðungs 2018. Mynd 3 sýnir að spáin er að mestu í takt við raunverulega verðhækkun allt árið 2016 en síðan tekur hækkun raunverulegs húsnæðisverðs að aukast mikið og mælist mest 1 staðalfráviki umfram spáða hækkun um mitt ár 2017 þegar árshækkun húsnæðisverðs var mest. Umframhækkunin sem að öllum líkindum er þá drifin af aukinni fólksfjölgun og fjölgun ferðamanna varði þó ekki nema í einn ársfjórðung. Í kjölfarið dró hratt úr hækkun húsnæðisverðs og það mun hraðar en spáin gefur til kynna enda tók að draga hratt úr fjölgun ferðamanna á árunum 2017 og 2018.

 

 

Hækkun húsnæðisverðs mældist mest rúmum 2 staðalfrávikum meiri en spáð hækkun þess gaf til kynna á tímum faraldursins en einungis mest um 1 staðalfráviki meiri á tímabili aukins ferðamannafjölda (2016-2018). Umframhækkunin varði einnig mun lengur í faraldrinum eða fimm ársfjórðunga. Þetta gefur því ákveðnar vísbendingar um hversu sterk áhrifin voru af faraldrinum og aðgerðum stjórnvalda þar sem tímabilin einkenndust bæði af mjög mikilli fólksfjölgun.

 

Samantekt

Lækkun vaxta var ætlað að örva hagkerfið í kjölfar heimsfaraldursins. Efnahagsaðgerðum stjórnvalda var sömuleiðis ætlað að styðja við tekjur og störf vegna sóttvarnaraðgerða sem ráðist var í. Á sama tíma leitaði mikið fjármagn inn á húsnæðismarkaðinn. Heimildir um útgreiðslu og ráðstöfun séreignarsparnaðar voru rýmkaðar og auk takmarkaðra neyslumöguleika myndaðist mikill uppsafnaður sparnaður heimila. Þá jókst hlutdeild óverðtryggðra útlána umtalsvert og nýting heimila á húsnæði breyttist á þann hátt að möguleikar fólks til að stækka við sig jukust. Eins skapaðist aukið tækifæri fyrir yngra fólk að komast inn á húsnæðismarkaðinn. Fólksfjölgun var á sama tíma mikil. Allt átti þetta sinn þátt í þeirri umframeftirspurn sem skapaðist í heimsfaraldrinum og leiddi til þess að hækkun húsnæðisverðs gekk talsvert úr takti við þá undirliggjandi grunnþætti sem jafnan ráða þróun þess. Faraldurinn hafði þó í för með sér að umframhækkun húsnæðisverðs var mun meiri og varði lengur en á tímabilinu 2016 til 2018 þegar fólksfjöldi jókst mikið og ferðamönnum fjölgaði ört.

Höfundur: Guðjón Emilsson, hagfræðingur á sviði hagfræði og peningastefnu

Heimildir:

Ásgeir Daníelsson, Lúðvík Elíasson, Magnús F. Guðmundsson, Svava J. Haraldsdóttir, Lilja S. Kro, Þórarinn G. Pétursson og Þorsteinn S. Sveinsson (2019), „A quarterly macroeconomic model of the Icelandic economy Version 4.0“, Seðlabanki Íslands, Working Paper nr. 82.

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (2023), „Húsnæðismarkaðurinn“, Mánaðarskýrsla. 27. apríl 2023, bls. 4-5.

Lúðvík Elíasson (2017), „Icelandic boom and bust: immigration and the housing market“, Housing Studies. 32, bls. 35–59.

Seðlabanki Íslands (2023), „Eftirspurn og hagvöxtur“, Peningamál 2023/2, 92. rit, bls. 23.

Neðanmáls:

  1. Vaxtalækkanir hófust í maí 2019 en frá og með janúar 2020 hóf bankinn að taka stærri skref til lækkunar.
  2. Nýting heimila á íbúðarhúsnæði breyttist að því leyti að vinna, nám og heimilishald runnu að miklu leyti saman og því skapaðist tímabundið þörf fyrir meira rými en áður.
  3. Sjá Mánaðarskýrslu HMS í apríl 2023 (Húsnæðis- og mannvirkjastofnun, 2023).
  4. Á öðrum ársfjórðungi 2023 fjölgaði landsmönnum um 3,4% milli ára, en þar af fjölgaði erlendum ríkisborgurum um tæplega 19% en íslenskum ríkisborgurum aðeins um 0,6%. Fjölgun íslenskra ríkisborgara er nú með minnsta móti á sama tíma og fjölgun erlendra ríkisborgara er töluverð í sögulegu samhengi.
  5. Sjá jöfnu 7.21 í Ásgeir Daníelsson o.fl. (2019).
  6. Kvik spá (e. dynamic forecast) sem byggist á töfðum spáðum gildum háðu breytunnar (húsnæðisverðs).
  7. Útskýringarmáttur jöfnunnar (R2) er 0,92.
  8. Niðurstöður Lúðvíks Elíassonar (2017) benda til að erlendir ríkisborgarar sem koma til Íslands hafi marktæk áhrif á húsnæðismarkaðinn og geti útskýrt að einhverju leyti mikla hækkun húsnæðisverðs milli áranna 2004 og 2007 en einnig verðlækkunina sem fylgdi í kjölfarið. Með því að bæta skýribreytu um erlenda ríkisborgara í líkan fyrir húsnæðisverð væri því unnt að leiðrétta betur fyrir áhrifum sterkari eftirspurnar en ef eingöngu er horft til tekjuteygninnar.
  9. Sjá umfjöllun á bls. 23 í Peningamálum 2023/2 (Seðlabanki Íslands, 2023).
Til baka