Ný aðferð við að reikna húsnæðislið vísitölu neysluverðs
Hagstofa Íslands reiknar út vísitölu neysluverðs. Henni er ætlað að mæla verðbreytingar neysluútgjalda heimila í landinu. Hluti þessara neysluútgjalda endurspeglar kaup á húsnæðisþjónustu, þ.e. þá neyslu sem fylgir að búa í húsnæði. Fyrir þá sem leigja húsnæði endurspeglar húsaleigan verð þessarar húsnæðisþjónustu. Fyrir þá sem búa í eigin húsnæði þarf hins vegar að áætla verð samsvarandi húsnæðisþjónustu. Ólíkar aðferðir eru til við útreikning á þessari reiknuðu húsaleigu (einnig nefnt kostnaður vegna eigin húsnæðis). Þar til nýlega notaði Hagstofan aðferð einfalds notendakostnaðar en í júní sl. var tekin upp ný aðferð sem felst í því að nota gögn um húsaleigu til að reikna húsaleiguígildi fyrir fasteignir sem eigendurnir búa í. Í þessari rammagrein er fjallað um þessar ólíku aðferðir og möguleg áhrif af því að breyta um aðferðafræði á vísitölu neysluverðs og mælda verðbólgu.
Ólík aðferðafræði við útreikning á reiknaðri húsaleigu
Nokkrar aðferðir hafa verið notaðar til að meta kostnað vegna eigin húsnæðis í vísitölu neysluverðs og er það háð gæðum gagna og eiginleikum húsnæðismarkaða hvaða aðferð hentar hverju sinni. Markmiðið hér á landi með að reikna út kostnað vegna eigin húsnæðis er að meta virði þjónustunnar við búsetu í eigin húsnæði í samræmi við það hvernig verðlag einkaneyslu er mælt og alþjóðlega þjóðhagsreikningastaðla (Rósmundur Guðnason, 2004). Útgjöld vegna húsnæðis eru yfirleitt stór hluti af heildarútgjöldum heimila, hvort sem þau velja að eignast eigið húsnæði eða leigja húsnæði. Í ljósi þess að mikilvægt er að vísitala neysluverðs endurspegli sem best öll neysluútgjöld heimila er almennt talið að kostnaður vegna húsnæðisþjónustu eigi að vera hluti þeirra útgjalda sem vísitalan mælir. Greidd húsaleiga er einnig hluti af vísitölunni og endurspeglar raunveruleg útgjöld vegna húsaleigu. Þar eru einnig meðtaldir leigusamningar sem eru niðurgreiddir af sveitarfélögum. Mynd 1 ber saman þróun þessara ólíku mælikvarða á húsaleigu og markaðsverðs húsnæðis.
Mynd 1
Hagstofan hefur um langt skeið notað aðferð einfalds notendakostnaðar til að reikna út kostnað vegna eigin húsnæðis. Aðferðin byggðist á því að framreikna matsverð fasteigna með verðvísitölu seldra eigna í hverjum mánuði sem miðaðist við þriggja mánaða hlaupandi meðaltal á verðbreytingum íbúðaverðs. Að teknu tilliti til forsendu um afskrift eignarinnar og ávöxtunarkröfu gaf þetta svokallaða árgreiðslu húsnæðiseigandans sem lá til grundvallar á mati á reiknaðri húsaleigu. Breytingar á húsnæðisverði höfðu því óbein áhrif á þróun vísitölu neysluverðs í gegnum reiknaða húsaleigu. Fasteignamatið var núvirt á hverjum tíma miðað við ávöxtunarkröfu sem byggðist m.a. á forsendu um raunvexti húsnæðislána sem komu því einnig inn í útreikning á notendakostnaðinum. Þessi aðferð hafði þann ókost að breytingar á meginvöxtum Seðlabankans höfðu bein áhrif á húsnæðislið vísitölu neysluverðs í gegnum verðtryggða vexti húsnæðislána sem flækti framkvæmd peningastefnunnar.1
Í byrjun þessa árs tilkynnti Hagstofan að hún hygðist breyta um aðferðafræði við útreikning á reiknaðri húsaleigu og taka upp aðferð svokallaðs húsaleiguígildis. Sú aðferð felst í því að leggja mat á fjárhæð leigu sem húsnæðiseigendur þyrftu að greiða fyrir fasteignina ef þeir væru á leigumarkaði. Aðferðin hafði ekki verið notuð hér á landi áður fyrr þar sem leigumarkaðurinn hefur verið hlutfallslega lítill og ekki verið nægjanlega góð gögn fyrir hendi um hann. Hins vegar hefur Hagstofan í samvinnu við Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) nú byggt upp gagnagrunn 20 þúsund virkra húsaleigusamninga og notar gögnin til þess að reikna leiguígildi fyrir reiknaða húsaleigu í vísitölu neysluverðs (Hagstofa Íslands, 2024). Samkvæmt upplýsingum Hagstofunnar eru um 20-25% heimila í landinu á leigumarkaði. Þótt leigumarkaðurinn sé enn tiltölulega lítill í alþjóðlegum samanburði taldi Hagstofan að leigugögnin væru orðin nógu góð til að hægt sé að nota aðferð húsaleiguígildis til að leggja mat á reiknaða húsaleigu. Enn er þó óvissa um hversu fulla mynd gögnin veita af t.d. húsaleigu fyrir sérbýli og húsnæði á landsbyggðinni.
Þriðja aðferðin sem notuð hefur verið til að meta húsnæðiskostnað af eigin húsnæði kallast nettókaupaaðferð (e. net acquisition) en samkvæmt þeirri aðferð eru verðbreytingar mældar út frá verði nýrra íbúða. Einnig hafa sum lönd notast við svokallaða greiðsluaðferð en hún felst í því að meta breytingar á húsnæðiskostnaði, þ.e. afborganir húsnæðislána, rekstrar- og viðhaldskostnað, fasteignaskatta og tryggingar (sjá nánari umfjöllun í rammagrein 3 í Peningamálum 2024/4).
Flest lönd nota aðferð húsaleiguígildis
Misjafnt er eftir löndum hvaða leið er farin til að leggja mat á reiknaða húsaleigu. Flest ríki nota aðferð húsaleiguígildis og má þar t.d. nefna Danmörku, Þýskaland, Noreg, Bandaríkin og Japan. Svíþjóð og Kanada hafa notað aðferð einfalds notendakostnaðar, eins og gert var hér á landi þar til í júní sl., þótt færa megi rök fyrir því að aðferðin sem notuð er í Kanada sé í reynd líkari greiðsluaðferðinni (þar sem tekið er tillit til afskrifta er hún hins vegar ekki hrein greiðsluaðferð). Nettókostnaðaraðferðin er notuð í Ástralíu, Nýja-Sjálandi, Tékklandi og Finnlandi auk þess sem Seðlabanki Evrópu (ECB) hefur lagt til að sú aðferð verði notuð til að meta verðbreytingar á eigin húsnæði í samræmdu neysluverðsvísitölunni (Hagstofa Íslands, 2024).
Eins og í öðrum Evrópulöndum mælir Hagstofan einnig svokallaða samræmda neysluverðsvísitölu (HICP) sem ætlað er að auðvelda samanburð á verðbólgu milli landa. Líkt og Eiglsperger o.fl. (2024) benda á hefur það hins vegar lengi verið talinn annmarki HICP-vísitölunnar að kostnaður vegna eigin húsnæðis er þar ekki meðtalinn. Í nýlegri úttekt á ramma peningastefnu Seðlabanka Evrópu (ECB) er lögð áhersla á nauðsyn þess að þetta sé lagfært (European Central Bank, 2021). Eins og staðan er nú er eingöngu greidd húsaleiga hluti af HICP-vísitölunni. Í ljósi þess að húsnæðis- og leigumarkaðir eru afar ólíkir í aðildarríkjum og leigumarkaðir misstórir endurspeglast þeir því á ólíkan hátt í vísitölunni. ECB gerði því tillögu að leiðarvísi til framkvæmdastjórnar Evrópusambandsins og hagstofu sambandsins, Eurostat, sem hefði það að markmiði að HICP-vísitalan myndi innihalda reiknaða húsaleigu sem myndi byggjast á nettókostnaðaraðferðinni. Útlit er þó fyrir að það muni taka nokkurn tíma að innleiða þessar breytingar.
Kostir og mögulegir annmarkar við að nota aðferð húsaleiguígildis
Aðferð húsaleiguígildis við útreikning á reiknaðri húsaleigu hefur þann kost að í fræðilegum skilningi er verið að áætla beint þá stærð sem um ræðir, þ.e. útgjöld fyrir þá þjónustu sem húsnæði veitir. Eins og fram kemur í Eiglsperger o.fl. (2024) leiðir aðferð húsaleiguígildis jafnan til minni sveiflna í verðbólgumælingum samanborið við aðferðir sem byggjast á þróun húsnæðisverðs. Jafnframt er það kostur, samanborið við að nota fyrri aðferð einfalds notendakostnaðar, að útreikningur á húsaleiguígildi inniheldur ekki vaxtakostnað húsnæðislána.
Hins vegar er aðferð húsaleiguígildis háð umfangi og dýpt leigumarkaðarins og gæðum undirliggjandi gagna um húsaleigu (Riksbanken, 2021). Samkvæmt Hagstofu Íslands (2024) voru um 23% heimila á leigumarkaði árið 2021 sem er tiltölulega lágt hlutfall miðað við ásættanlega gagnaþekju. Einnig eru hlutfallslega færri sérbýli á leigumarkaði en fjölbýli auk þess sem leigumarkaðurinn er umfangsminni á landsbyggðinni en á höfuðborgarsvæðinu. Mæld verðbólga gæti einnig orðið tregbreytanlegri þar sem tiltölulega stór hluti leigusamninga er verðtryggður. Greidd og reiknuð húsaleiga hafa hins vegar fylgst ágætlega að yfir lengri tímabil byggt á fyrri aðferðinni og því munu ólíkir mælikvarðar á kostnaði vegna eigin húsnæðis líklega gera það áfram.
Reiknuð húsaleiga hefur hækkað minna en ella undanfarna mánuði
Stuttur tími er liðinn síðan aðferð húsaleiguígildis var tekin í notkun hér á landi og því of snemmt að draga víðtækar ályktanir um hver áhrifin af breytingunni á mælda verðbólgu verða til lengri tíma litið. Þó má sjá að reiknuð húsaleiga hefur hækkað minna síðustu mánuði en hún hefði gert með aðferð einfalds notendakostnaðar. Mánaðarleg áhrif hækkunar reiknaðrar húsaleigu á vísitölu neysluverðs hafa verið á bilinu 0,02-0,17 prósentur síðan aðferðinni var breytt (mynd 2). Ef miðað er við árstíðarleiðréttar tölur Hagstofunnar um húsnæðisverð á öllu landinu hækkaði það um 4,8% frá maí sl. Á sama tíma hækkaði húsaleiga um 2,7% samkvæmt gögnum HMS. Byggt á þróun markaðsverðs húsnæðis frá júní sl. og ef miðað er við meðalhækkun raunvaxtakostnaðar húsnæðislána á fyrri hluta ársins má áætla að verðbólga hefði verið tæplega 6% í október sl. ef Hagstofan hefði ekki breytt um aðferð í stað 5,1%. Svo virðist því sem aðferð húsaleiguígildis hafi því a.m.k. dregið úr áhrifum hækkunar húsnæðisverðs á vísitölu neysluverðs undanfarið. Þá er það kostur þegar kemur að framkvæmd peningastefnunnar að hærri raunvaxtakostnaður hækkar ekki verðvísitöluna samkvæmt hinni nýju aðferð.
Mynd 2
Samantekt
Hagstofan hefur breytt um aðferð við útreikning á húsnæðislið vísitölu neysluverðs og tekið upp aðferð svokallaðs húsaleiguígildis. Aðferðin felst í því að leggja mat á fjárhæð leigu sem þeir sem búa í eigin húsnæði þyrftu að greiða væru þeir á leigumarkaði og nota til þess upplýsingar úr virkum húsaleigusamningum. Leigumarkaðurinn á Íslandi er hins vegar tiltölulega lítill í alþjóðlegum samanburði og því álitaefni hversu góður mælikvarði hann er, sérstaklega hvað varðar sérbýli og húsnæði á landsbyggðinni. Það er hins vegar engin ein aðferð rétt við að meta kostnað vegna eigin húsnæðis eða þá þjónustu sem húsnæði veitir eiganda þess og fer eftir aðstæðum hverju sinni hvaða aðferð hentar best.
Síðan breytt var um aðferð í júní sl. hefur þróunin verið sú að reiknuð húsaleiga hefur hækkað áfram en áhrifin á vísitölu neysluverðs hafa verið minni en þau hefðu verið með fyrri aðferð. Við fyrstu sýn virðist aðferð húsaleiguígildis því draga úr sveiflum á húsnæðislið vísitölu neysluverðs og skarpar breytingar á húsnæðisverði ekki koma jafn hratt fram í mældri verðbólgu. Einnig hafa breytingar á raunvaxtakostnaði húsnæðislána ekki lengur bein áhrif á vísitölu neysluverðs sem að öðru óbreyttu gerir framkvæmd peningastefnunnar auðveldari. Hins vegar munu umsvif á fasteignamarkaði áfram endurspeglast í mældri verðbólgu í gegnum þróun leiguverðs.
Höfundur: Karen Á. Vignisdóttir, aðstoðarframkvæmdastjóri hagfræði- og peningastefnusviðs Seðlabanka Íslands.
Greinin birtist fyrst í Peningamálum 2024(4).
Neðanmáls:
1 Fram til ársins 2005 var miðað við hlaupandi meðaltal raunvaxta síðustu fimm ára en frá árinu 2005 var viðmiðunartímabilið stytt í tólf mánuði sem jók á þennan vanda eins og Seðlabankinn varaði við á sínum tíma (sjá t.d. kafla IX í Peningamálum 2005/2).
Heimildir:
Eiglsperger, M., I. Ganoulis, B. Goldhammer, O. Kouvavas, M. Roma, and A. Vlad (2024). Owner-occupied housing and inflation measurement. European Central Bank, Statistics Paper Series, No. 47.
European Central Bank (2021). Strategy review. Slóð: https://www.ecb.europa.eu/home/search/review/html/index.en.html.
Hagstofa Íslands (2024). Húsnæðisliður í vísitölu neysluverðs. Innleiðing á nýrri aðferðafræði. Hagtíðindi.
Riksbanken (2021). Different methods of measuring housing costs in the consumer price index. Monetary Policy Report, 70-72.
Rósmundur Guðnason (2004). Hvernig mælum við verðbólgu? Fjármálatíðindi, 51, 33-54.
Stjórnarráð Íslands, forsætisráðuneytið (2020). Aðferðafræði við útreikning vísitölu neysluverðs. Skýrsla nefndar á vegum stjórnvalda, júní 2020.